티스토리 뷰
목차
🌳 서울 재건축, 묶였던 땅이 풀린다…이제는 기회입니다
서울시가 2025년 6월, 생태 보전지로 묶여 있던 비오톱 1등급 토지 약 259ha를 해제하기로 결정했습니다.
이로 인해 오랫동안 정체돼 있던 송파·서초·도봉 재건축 단지들이 다시 본격적인 사업 추진에 들어갈 수 있게 됐습니다.
이제는 단순 기대가 아닌, 정책 기반의 재건축 기회 구간입니다.
비오톱 1등급 규제란?
도시생태현황도 바로가기
비오톱(Biotop)은 서울시가 생태환경 보존을 목적으로 지정한 도시생태현황도상의 생물서식지입니다.
1등급은 개발이 사실상 금지되며, 2010년 기준 약 9,641ha가 1등급으로 지정되어 왔습니다.
이 규제는 아파트 단지 조경지까지 포함되며, 재건축 시 건폐율과 용적률 활용이 어려워져 사업성을 크게 제한해 왔습니다.
2025년 비오톱 해제 내용 요약
- 서울시는 2025년 6월 개정안을 통해 비오톱 1등급 해제 면적 약 259ha를 발표했습니다.
- 이에 따라 1등급 면적은 기존 9,641ha → 9,382ha로 축소됩니다.
- 이번 해제는 특히 정비사업 대상 단지 중심으로 진행되어 실질적인 재건축 사업성 개선 효과를 기대할 수 있습니다.
비오톱 수혜 단지 TOP3 요약
① 송파 올림픽선수촌
- 5,540가구 대단지, 약 2.4만㎡ 비오톱 규제
- 신속통합기획 진행 중, 재건축 후 약 8,500가구 예상
- 올림픽공원·성내천 등 쾌적한 주거환경
② 서초 반포미도1차
- 1,260가구, 고속터미널역·성모병원 인접
- 용적률 재계산, 분담금 절감 등 사업성 개선 예상
③ 도봉 창동주공4단지
- 1,710가구, 1호선 녹천역 도보권
- GTX-C 창동역 수혜지, 안전진단 E등급 통과
- 유휴지 활용 가능성 ↑
비오톱 해제가 재건축에 미치는 실제 변화
비오톱 해제는 단순히 생태보호구역의 지위 해제가 아니라, 재건축 수익성과 설계 자유도에 직접적인 영향을 줍니다.
- 용적률 활용 증가 → 건물 규모 확장 가능
- 조합원 분담금 감소 → 조합 구성 유리
- 단지 배치 재조정 가능 → 고급화 설계 가능성↑
이는 향후 분양가, 사업 속도, 수요자의 선택에 큰 차이를 만들 수 있습니다.
지금이 투자 타이밍인 이유
서울시는 비오톱 외에도 다음과 같은 정비사업 규제를 동시에 완화 중입니다.
- 35층 층수 제한 폐지
- 신속통합기획 확대
- 정비구역 지정 기준 완화
정비구역 지정 이전에 진입하는 것이 장기적 수익 확보의 열쇠가 될 수 있습니다.
우리 단지도 포함될까?
서울시 도시생태현황도는 누구나 조회할 수 있으며 다음과 같은 정보를 확인할 수 있습니다.
- 주소 검색 → 비오톱 등급 확인
- 1등급 해제 대상 여부 확인 가능
단지의 규제 해제 여부에 따라 재건축 계획 수립에 큰 차이가 발생하므로 반드시 확인해 보시기 바랍니다.
반응형